Tilgungsplan

Der Tilgungsplan ist ein wichtiges Hilfsmittel um alle Verbindlichkeiten der Immobilienfinanzierung übersichtlich darzustellen. Hierbei ist das Ziel des Tilgungsplanes, alle wichtigen Beträge über die Zeit abzubilden. Der Plan wird für gewöhnlich in komprimierter Form dargestellt. Dies kann als einfache Auflistung oder in einer übersichtlichen Tabelle erfolgen. Ganz einfach gesagt, zeigt Ihnen der Tilgungsplan, welche Zahlungen zukünftig auf Sie zukommen.

Was umfasst ein Tilgungsplan?

Der Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens beinhaltet immer die Restschuld, die Zins- und Tilgungsbeiträge und die Annuität. Eine jährliche oder auch monatliche Auflistung der Beträge hilft dabei einen anschaulichen Plan zu erstellen.

Allgemeine Inhalte für die Erstellung des Tilgungsplans

Folgende Angaben werden für die Erstellung eines Tilgungsplanes benötigt:

  • Art des Kredites
  • Höhe des Kredites
  • Zinssatz
  • Zinsrate
  • Tilgungsrate
  • Annuität
  • ggf. Abmachung zu Aussetzung der Tilgung

Wie erstelle ich einen Tilgungsplan?

Tilgungsplan mit Excel erstellen

Das folgende Video zeigt Ihnen wie Sie einen detaillierten Tilgungsplan mit Microsoft Excel erstellen. Somit können Sie mit verschiedenen Zinssätzen experimentieren und außerdem schauen wie sich eine einmalige oder sogar monatliche Sondertilgung auswirkt. Als Ergebnis erhalten Sie einen Tilgungsplan, welcher für jeden Monat und jedes Jahr sowohl den Tilgungsanteil als auch den Zinsanteil zeigt. Die Summe beider ist bekanntlich die Annuität.

Tilgungsarten

Im Wesentlichen gibt es drei Grundarten von Darlehen. Das Ratendarlehen, das Festdarlehen und das Annuitätendarlehen. Diese Darlehenstypen resultieren wiederum in entsprechenden Tilgungen, welche im folgenden kurz beschrieben sind:

Ratentilgung

Die aufgenommene Kreditlast wird gleichmäßig auf die gesamte Laufzeit aufgeteilt. Hierbei wird der zu zahlende Zinssatz jährlich neu ermittelt und auf den Kreditbetrag aufgeschlagen. Da der Restbetrag der Kreditlast über die Jahre sinkt, sinkt der zu zahlende Zins ebenfalls. Es kann durchaus sein, dass Ihr Kreditgeber zusätzliche Zinsen für Sondertilgungen verlangt. In diesem Zusammenhang sollten Sie unbedingt die zusätzlich verlangten Zinsbeträge berechnen und abwägen ob eine Sondertilgung sinnvoll ist.

Vorteile der Ratentilgung

  • sinkende Raten zum Ende der Laufzeit
Nachteile der Ratentilgung

  • anfänglich überdurchschnittlich hohe Kreditrate
  • längere Laufzeit

Endfällige Tilgung

Die endfällige Tilgung wird bei Rückzahlung eines Festdarlehens angewendet. Bei dieser Art des Darlehens wird der Zinssatz kontinuierlich über die Kreditzeit getilgt, das Darlehen selbst wird jedoch erst am Laufzeitende zurückgezahlt. Der aufgenommene Kredit wird also in einer Einmalzahlung vollständig erstattet.

Vorteile der endfälligen Tilgung

  • geringe monatliche Belastung (lediglich Zinszahlungen)
Nachteile der endfälligen Tilgung

  • sehr hoher Sollzins (aufgrund des höheren Risikos für die Bank)
  • hohe Liquiditätsbelastung am Laufzeitende

Annuitätentilgung

Bei dieser Art der Tilgung bleibt die Rückzahlungsrate über den gesamten Zeitraum gleich. Die Annuität setzt sich aus Zins- und Tilgungsbeiträgen zusammen.

Vorteile der Annuitätentilgung

  • konstante monatliche/jährliche Kreditrate
  • gut planbar
Nachteile der Annuitätentilgung

  • höhere Zinsbelastung

Unterschied zwischen Annuitätentilgung und Ratentilgung

Bei der Ratentilgung ist die Tilgung in jedem Jahr konstant. Dies betrifft die komplette Laufzeit des Kredites. Im Gegensatz dazu bleibt bei der Annuitätentilung die Annuität über die Kreditlaufzeit konstant. Diese wird dabei aus der Zins- und der Tilgungsrate zusammengesetzt.

Aufgrund des monatlich gleichbleibenden Kreditbetrages (monatliche Rückzahlung) und der geringen Anfangsbeiträge ist die Annuitätentilung deutlich verbreiteter als die Ratentilgung.

Bei der Annuitätentilung schrumpft die Restschuld des Kredites durch kontinuierliche Zahlungen über die Laufzeit. Dies führt zu sinkenden Zinsverflichtungen. Infolge der konstanten Annuität steigt somit der Tilgungsanteil genau um den verminderten Zinsanteil.

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