Hypothek

Die Hypothek ist ein Pfandrecht auf eine Immobile, Eigentumswohnung oder Grundstück. Sie dient der Absicherung einer Forderung, welche zumeist ein Darlehen bzw. ein Kredit ist. Dieses Darlehen ist dabei auf die entsprechende Immobile ausgeschrieben. Mithilfe der Hypothek sichert sich ein Kreditgeber, zumeist eine Bank gegen Zahlungsunfähigkeit ab.

Das Pfandrecht der Hypothek wird im Falle von Zahlungsauslassungen des Schuldners gültig gemacht. Sollte ein Schuldner seine periodische Rückzahlungsrate nicht mehr zahlen können, so kann die Hypothek dazu verwendet werden, die finanzierte Immobilie zu veräußern. Die Bank nutzt den entstandenen Erlös der Immobilie zur Tilgung der Restschuld des Schuldners.

Ablaufschema der Hypothek

Sinn und Zweck der Hypothek

Jede Kreditbank möchte sich absichern bevor Sie Geld an einen potenziellen Kreditnehmer verleiht. Um diese Sicherheit zu bekommen, prüft die Bank in erste Linie die Zahlungsfähigkeit, also die Bonität des Kreditnehmers. Hierfür führt die Bank eine Bonitätsprüfung bei beispielsweise der Schufa „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“ durch. Die Schufa Holding AG ist eine deutsche Wirtschaftsauskunftei, welche die Kreditwürdigkeit untersucht und diese ausgewertet an die Bank verteilt. Eine Bonitätsauskunft enthält dann im Allgemeinen viele Personen-spezifischen Daten, wirtschaftliche Verhältnisse und Informationen zu bisherigen Zahlungsverhalten.

Daten der Bonitätsprüfung
Personen-spezifische Datenwirtschaftliche VerhältnisseInformationen zu bisherigen Zahlungsverhalten
Namebestehende/offene KrediteInsolvensverfahren
GeburtsdatumWohneigentumZahlungsunregelmäßigkeiten
GeschlechtUnternehmensbeteilungenEintragungen ins Schuldnerverzeichnis
Familienstandlaufende Verträge
Adresselaufende Konten
Beruflaufende Kreditkarten
Umzugshäufigkeit

Das Resultat der Bonitätsprüfung ist eine Risikoeinschätzung des potentiellen Kunden. Dadurch kann die Bank entscheiden, ob die Kreditwürdigkeit gegeben ist oder nicht. Bei gegebener Kreditwürdigkeit wird das abgeschätzte Risiko dazu genutzt, den Sollzins für den Kunden zu ermittelt. Dementsprechend ist der Sollzins bei guter oder sehr guter Kreditwürdigkeit niedriger als bei schlechter.

Der Sollzins wird auch als Hypothekenzins bezeichnet und entspricht einer zusätzlichen Gebühr auf das gewünschte Darlehen. Er wird bei Abschluss eines Kredites von der Bank erhoben und muss in regelmäßigen Zinsraten beglichen werden. Hierdurch wird das Risiko eines möglichen Ausfalls minimiert.

Je nach Kredithöhe wird einzig der Sollzins zur Minimierung des Bankenrisikos nicht genügen. Besonders bei der Finanzierung von Immobilien oder Eigentumswohnungen ist das der Fall. In solchen Fällen greift das sogenannte „dingliche Verwertungsrecht“. Dieses besagt, dass die Bank zur Verwertung der Immobile berechtigt ist. Hierfür wird im Gegenzug zur Darlehensbereitstellung das Verwertungsrecht mit ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig sein oder die Rückzahlungen an die Bank ausbleiben, besteht das Recht einer Zwangsversteigerung der Immobilie. So kann die Kreditbank ihre finanziellen Ansprüche einfordern und auch geltend machen. Die Absicherung der Bank durch eine mögliche Verwertung wird in Deutschland auch als Grundpfandrecht bezeichnet. Allgemein kann Krediten für Immobilien zwischen der Grundschuld und der Hypothek unterteilt werden.

Zusammengefasst hat die Kreditbank drei Schritte der Absicherung:

  1. Bonitätsprüfung des potentiellen Kreditnehmers bei der Schufa
  2. Sollzins/Hypothekenzins ermitteln
  3. Dingliches Verwertungsrecht
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