Annuitätenrechner: monatliche Rate & Tilgungsplan berechnen

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung: eine über die gesamte Laufzeit gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung.
• Die Rate besteht aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, der Tilgungsanteil steigt.
• Faustformel: Monatliche Rate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12.
• Je höher die Anfangstilgung, desto kürzer die Laufzeit des Darlehens und desto geringer die gesamten Zinskosten – bei höherer laufender Belastung.
• Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterläuft.

So funktioniert der Annuitätenrechner

Der Rechner braucht nur vier Angaben, um Ihr Annuitätendarlehen zu berechnen:

1. Darlehensbetrag: die Kreditsumme, die Sie von der Bank benötigen – in der Regel der Kaufpreis der Immobilie plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
2. Sollzins p. a.: der vereinbarte Zinssatz, den die Bank dafür verlangt. Er ist nicht zu verwechseln mit dem effektiven Jahreszins, der zusätzlich die Nebenkosten des Kredits berücksichtigt.
3. Anfangstilgung: der Prozentsatz der Kreditsumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Üblich sind 2 bis 3 Prozent.
4. Sollzinsbindung: der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist – häufig 10, 15 oder 20 Jahre.

Als Ergebnis erhalten Sie im Überblick: die Höhe der monatlichen Rate, die Restschuld nach der Zinsbindung, die bis dahin gezahlten Zinsen sowie die voraussichtliche Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Der Tilgungsplan schlüsselt darüber hinaus jahrgenau auf, wie sich Zins- und Tilgungsanteil entwickeln.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Raten. Kreditnehmer zahlen der Bank während der kompletten Festschreibungszeit jeden Monat denselben Betrag. Diese Planungssicherheit macht das Annuitätendarlehen zur mit Abstand beliebtesten Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland – kaum ein Anbieter vergibt Immobilienkredite in anderer Form: Die monatliche Belastung steht von Anfang an fest und lässt sich verlässlich ins Haushaltsbudget einplanen.

Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis der Bestandteile laufend. Da die Zinsen immer nur auf den noch offenen Darlehensrest berechnet werden, sinkt der Zinsanteil von Monat zu Monat – und weil der Monatsbetrag gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil im selben Maß. Die Rückzahlung beschleunigt sich dadurch am Ende der Laufzeit deutlich.

Was ist eine Annuität?

Die Annuität ist die jährliche Gesamtrate aus Zinsen und Tilgung. Der Begriff stammt vom lateinischen „annus" (Jahr). Wer die Annuität berechnen möchte, braucht nur Kreditsumme, Zinssatz und Anfangstilgung: Bei einer Summe von 300.000 Euro mit 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Annuität 5,5 % von 300.000 Euro, also 16.500 Euro jährlich. Geteilt durch zwölf ergibt das eine Monatsrate von 1.375 €.

Die Formel zur Berechnung der Annuität

Für die schnelle Berechnung genügt die einfache Faustformel:

Der Tilgungsplan dahinter wird Monat für Monat gerechnet: Der Zinsanteil ergibt sich aus dem offenen Saldo × Monatszins, der Tilgungsanteil aus dem Rest des Monatsbetrags – der Saldo sinkt mit jeder Zahlung weiter. Genau diese Rechnung führt der Annuitätenrechner für jeden einzelnen Monat aus.

Beispiel: Annuitätendarlehen über 100.000 Euro

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie stark die Anfangstilgung die Laufzeit beeinflusst. Bei 100.000 Euro Kreditsumme und 3,5 % Sollzins gilt:

Mit nur 1 % dauert die Rückzahlung fast ein halbes Jahrhundert. Schon 250 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um über zwei Jahrzehnte und sparen zehntausende Euro an Zinsen.

Der Tilgungsplan: Zinsen und Tilgung im Zeitverlauf

Der Tilgungsplan des Annuitätenrechners listet jährlich auf, wie viel Ihrer Zahlungen in die Zinsen fließt und wie viel tatsächlich das Darlehen tilgt. Typisch für ein Annuitätendarlehen: In den ersten Jahren dominieren die Zinsen, später kehrt sich das Verhältnis um. Wer diesen Verlauf kennt, kann gezielt gegensteuern – etwa mit einer höheren Anfangstilgung oder mit außerplanmäßigen Zahlungen.

Sollzinsbindung und Restschuld: Was passiert nach der Zinsbindung?

Der vereinbarte Zinssatz gilt nur während der Sollzinsbindung. Nach deren Ablauf – meist nach 10, 15 oder 20 Jahren – ist das Darlehen in der Regel noch nicht komplett zurückgezahlt. Der verbleibende Betrag wird über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert, zu den Konditionen, die dann am Markt gelten.

Genau hier liegt das größte Risiko: Sind die Bauzinsen bis dahin gestiegen, verteuert sich die Finanzierung spürbar. Eine hohe Anfangstilgung und eine lange Zinsbindung senken dieses Risiko, weil am Ende weniger offen bleibt. Gut zu wissen: Nach § 489 BGB können Kreditnehmer jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – auch bei längerer Zinsbindung. Die aktuellen Bauzinsen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik.

Welchen anfänglichen Tilgungssatz sollte ich für die Baufinanzierung wählen?

Banken und die Verbraucherzentrale empfehlen heute einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent, besser 3 %. In Niedrigzinsphasen ist eine hohe Tilgung besonders wichtig, weil der Tilgungsteil sonst nur langsam wächst und sich die Laufzeit stark verlängert. Wer eine möglichst niedrige monatliche Belastung braucht, kann die Tilgungshöhe senken – sollte aber im Rechner prüfen, wie sich das auf Restschuld und Gesamtkosten der Finanzierung auswirkt. Als Orientierung gilt: Die Monatsrate sollte etwa 35 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten.

Sondertilgungen: schneller schuldenfrei

Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % der ursprünglichen Kreditsumme, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Jede Sondertilgung senkt den offenen Saldo sofort – und damit alle künftigen Zinsanteile. Wer regelmäßig sondertilgt, verkürzt die Rückzahlungsdauer erheblich. Manche Banken erlauben gegen einen kleinen Zinsaufschlag auch höhere Sondertilgungen oder einen Wechsel der Tilgungshöhe während der Laufzeit.

Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen?

Beim endfälligen Darlehen zahlen Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen; die Tilgung erfolgt komplett am Ende in einer Summe. Das hält die laufende Belastung niedrig, macht die Finanzierung aber insgesamt teurer, weil die Zinsen stets auf die volle Summe anfallen. Endfällige Darlehen lohnen sich fast nur für vermietete Immobilien aus steuerlichen Gründen. Wer dagegen bis zum Ende der Zinsbindung komplett schuldenfrei sein will, findet im Volltilgerdarlehen die passende Variante. Für die eigengenutzte Immobilie überwiegen die Vorteile des Annuitätendarlehens deutlich – ein direkter Vergleich beider Varianten macht den Unterschied sichtbar.

Vorteile und Nachteile des Annuitätendarlehens

Die Vorteile des Annuitätendarlehens im Überblick:

• Konstante Monatsrate über die volle Festschreibungszeit – maximale Planungssicherheit für Ihre Immobilienfinanzierung
• Ganz einfach zu verstehen und mit dem Annuitätenrechner transparent zu berechnen
• Der Rückzahlungsanteil steigt automatisch, die Entschuldung beschleunigt sich von selbst
• Möglichkeit von Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln, je nach Vertrag

Den Vorteilen stehen wenige Nachteile gegenüber: das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung, hohe Gesamtzinskosten bei zu niedriger Tilgung sowie die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kredit vor Ablauf der Frist vorzeitig zurückgezahlt wird. Wie hoch die Rate im Verhältnis zu Zinssatz und Laufzeit ausfallen sollte, prüfen Sie am besten direkt im Rechner.

Häufig gestellte Fragen zum Annuitätenrechner

Stand: August 2026 · Redaktionell geprüft von der Redaktion Annuitätenrechner.com.
Quellen: Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik) · § 489 BGB · Verbraucherzentrale