Anschlussfinanzierung: So sichern Sie sich günstige Zinsen

Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, brauchen Sie für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Wer die Anschlussfinanzierung rechtzeitig plant und Angebote vergleicht, spart oft mehrere tausend Euro. Hier erfahren Sie, welche Wege es gibt – Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen oder Bausparvertrag –, wann Sie aktiv werden sollten und wie Sie die besten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung bekommen. Ihre voraussichtliche Restschuld berechnen Sie vorab mit unserem Annuitätenrechner.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Anschlussfinanzierung ist nötig, wenn nach der Zinsbindung noch ein offener Betrag übrig ist – bei den meisten Baufinanzierungen der Normalfall.
• Vier Wege führen zur Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen oder Bausparvertrag.
• Kümmern Sie sich möglichst 12 bis 36 Monate vor Ende der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung – mit einem Forward-Darlehen sogar Jahre vor Ablauf.
• Schon 0,3 Prozent niedrigere Zinsen sichern spürbare Ersparnis: bei 150.000 Euro offener Summe schnell mehrere tausend Euro.
• Das erste Angebot der eigenen Bank ist selten das beste: Vergleichen bringt bei der Anschlussfinanzierung fast immer bessere Konditionen.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?

Bei einer Anschlussfinanzierung wird die Restschuld Ihrer Baufinanzierung nach dem Ende der Zinsbindung zu neuen Konditionen weiterfinanziert. Der ursprüngliche Zinssatz galt nur für die vereinbarte Sollzinsbindung – in der Regel 10 oder 15 Jahre nach Abschluss der Baufinanzierung. Danach wird für die Anschlussfinanzierung ein neuer Zinssatz vereinbart, der sich am dann aktuellen Marktniveau orientiert.

Ein Beispiel: Sie haben vor einem Jahrzehnt einen Kredit über 300.000 Euro aufgenommen und seither gut 70.000 Euro getilgt. Für den verbleibenden Betrag von rund 230.000 Euro brauchen Sie nun eine neue Zinsvereinbarung – entweder bei Ihrer Hausbank oder bei einem anderen Anbieter. Genau das ist die Anschlussfinanzierung.

Wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfallen wird, zeigt der Tilgungsplan Ihres Darlehens – oder in Sekunden unser Rechner.

Zinsbindung der Baufinanzierung läuft aus: der richtige Zeitplan

Je früher Sie die Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung planen, desto mehr Optionen haben Sie. Bereits fünf Jahre vor Schluss können Sie günstige Zinsen sichern. Als Zeitplan hat sich bewährt:

Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Sie spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu informieren. Verlassen Sie sich aber nicht darauf: Wer erst dann mit der Anschlussfinanzierung startet, hat kaum noch Zeit, Angebote anderer Banken einzuholen – und verhandelt aus einer schwachen Position.

Wichtig zu wissen: Nach § 489 BGB können Sie jeden Immobilienkredit zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kommen Sie also schon früher aus dem Vertrag – eine wertvolle Option für die Anschlussfinanzierung, falls die Zinsen zwischenzeitlich gefallen sind.

Die vier Wege der Anschlussfinanzierung

Prolongation: Sie bleiben bei Ihrer Bank

Bei der Prolongation bleiben Sie bei Ihrer Bank und verlängern das Darlehen zu angepassten Konditionen. Der Ablauf ist denkbar einfach: Angebot unterschreiben, fertig – keine neue Bonitätsprüfung, kein Grundbuch, keine Unterlagen. Diese Bequemlichkeit hat ihren Preis: Prolongationsangebote liegen oft 0,1 bis 0,3 Prozent über den besten Konditionen am Markt. Nutzen Sie das Angebot Ihrer Bank deshalb als Verhandlungsbasis – wer ein günstigeres Konkurrenzangebot vorlegt, bekommt häufig bessere Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Umschuldung: Sie wechseln zu einer neuen Bank

Bei der Umschuldung löst ein anderes Institut den alten Kredit ab – Sie schließen einen neuen Kredit zu besseren Konditionen. Der Wechsel kostet etwas Aufwand – neue Bonitätsprüfung, Objektunterlagen, Abtretung der Grundschuld –, lohnt sich aber oft: Schon 0,3 Prozent Zinsvorteil sparen bei 150.000 Euro Restschuld über die neue Laufzeit rund 4.000 Euro. Die Kosten für die Grundschuldabtretung sind mit typischerweise 300 bis 500 Euro überschaubar; viele Institute übernehmen sie sogar. Zum Ende der Zinsbindung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an – die Umschuldung ist dann jederzeit möglich.

Forward-Darlehen: Zinsen schon Jahre vorher sichern

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für Ihre künftige Anschlussfinanzierung – bis zu 66 Monate im Voraus. Dafür zahlen Sie einen kleinen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit möchten. Der Haken: Das Forward-Darlehen ist verbindlich – Sie müssen es auch abnehmen, wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.

Bausparvertrag: die planbare Alternative

Auch ein Bausparvertrag kann die Anschlussfinanzierung sichern: Sie sparen an und erhalten später ein Bauspardarlehen zu einem heute schon festgelegten Zinssatz. Das funktioniert gut, wenn bis zum Ablauf noch fünf Jahre oder mehr bleiben. Rechnen Sie aber genau: Abschlussgebühr, Sparphase und die vergleichsweise hohe Tilgung des Bauspardarlehens machen den Bausparvertrag nicht immer zur günstigsten Lösung für die Anschlussfinanzierung. Ein unabhängiger Vergleich des Bausparvertrags mit einem klassischen Annuitätendarlehen schafft Klarheit.

Fall 1: Die aktuellen Zinsen sind höher als Ihr alter Zins

Sind die Bauzinsen seit Ihrem Vertragsabschluss gestiegen, wird die Anschlussfinanzierung teurer – die neue Rate steigt, wenn Sie Tilgung und Laufzeit beibehalten. Bei hohen Zinsen helfen drei Strategien – wichtig ist, dass Sie rechtzeitig handeln:

• Offenen Betrag drücken: Nutzen Sie vor dem Ablauf der Zinsbindung Ihre Sondertilgungsrechte – jeder Euro weniger reduziert die künftige Belastung durch die Anschlussfinanzierung.
• Früh sichern: Wenn weiter steigende Zinsen drohen, lässt sich das aktuelle Niveau schon heute festschreiben – so möchten viele Kreditnehmer das Risiko begrenzen.
• Konditionen vergleichen: Gerade bei hohen Zinsen zählt jeder Zehntelpunkt – holen Sie für die Anschlussfinanzierung mindestens drei Angebote ein.

Fall 2: Die aktuellen Zinsen sind niedriger

Sind die Zinsen gefallen, ist die Anschlussfinanzierung Ihre Chance: Sie sichern sich günstige Konditionen und können mit der gesparten Zinslast die Tilgung erhöhen – so sind Sie deutlich schneller schuldenfrei. Prüfen Sie in diesem Fall auch das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Läuft Ihre Zinsbindung noch, besteht der Kredit aber schon länger als zehn Jahre seit Vollauszahlung, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen und sofort in eine günstigere Anschlussfinanzierung wechseln.

Anschlussfinanzierung berechnen: So gehen Sie vor

1. Restschuld ermitteln: Ein Blick in den Tilgungsplan oder unseren Rechner zeigt, wie viel am Ende der Zinsbindung noch offen ist.
2. Neue Rate kalkulieren: Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit dem aktuellen Zinsniveau durch – auch mit einem Puffer von 0,5 bis 1 Prozent nach oben.
3. Tilgung festlegen: Nach der Erstfinanzierung sollten Sie möglichst 3 Prozent Tilgung oder mehr wählen, um die zweite Runde kurz zu halten.
4. Angebote einholen: Mindestens drei Angebote von Banken und Vermittlern – inklusive des Prolongationsangebots Ihrer Hausbank.
5. Gesamtkosten vergleichen: Entscheidend sind Effektivzins und offener Betrag nach der neuen Festschreibung, nicht allein die Höhe der monatlichen Rate.

Was kostet eine Umschuldung?

Die Kosten einer Umschuldung zum Ende der Zinsbindung sind gering:

• Abtretung der Grundschuld: je nach Grundbuchamt und Notar meist 300 bis 500 Euro (0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld). Viele Banken übernehmen diese Kosten für Neukunden.
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Zum Zinsbindungsende – oder per Sonderkündigungsrecht – ist die Ablösung des alten Kredits kostenfrei.
• Keine Löschung nötig: Die Grundschuld wird nicht gelöscht, sondern abgetreten – das spart Gebühren.

Diese einmaligen Kosten amortisieren sich meist schon im ersten Jahr, wenn der neue Zinssatz auch nur geringfügig unter dem Prolongationsangebot liegt.

Bauzinsen vergleichen: die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung

Die Konditionen für die Anschlussfinanzierung entsprechen weitgehend den aktuellen Bauzinsen; die Zinsentwicklung dokumentiert die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik. Für Ihr persönliches Angebot zählen daneben Beleihungsauslauf, Objektwert und Bonität – nach vielen Jahren Tilgung ist Ihr Beleihungsauslauf deutlich besser als beim Erstabschluss, was die Konditionen der Anschlussfinanzierung spürbar verbessert.

Tipps für den Vergleich:

• Vergleichen Sie immer den Effektivzins und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung – nicht nur den Sollzins.
• Fragen Sie gezielt nach Sondertilgungsrechten und Tilgungssatzwechseln im neuen Vertrag.
• Prüfen Sie, ob sich mit der neuen Rate eine höhere Tilgung leisten lässt – oder gleich ein Volltilgerdarlehen, das die Anschlussfinanzierung komplett überflüssig macht.
• Lassen Sie sich das Prolongationsangebot Ihrer Bank früh geben und nutzen Sie es als Verhandlungshebel.

Unabhängige Beratung zur Anschlussfinanzierung

Eine unabhängige Beratung – etwa durch die Verbraucherzentrale oder freie Vermittler – lohnt sich vor allem, wenn mehrere Wege zur Anschlussfinanzierung infrage kommen oder die finanzielle Situation komplex ist. Gute Beratung vergleicht die Konditionen vieler Banken, prüft Fördermöglichkeiten wie KfW-Kredite und rechnet Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen gegeneinander. Vorsicht bei Beratung, die nur die Produkte der eigenen Bank kennt: Hier fehlt der Marktvergleich. Wer sich gut vorbereitet fühlt, kommt bei einer einfachen Anschlussfinanzierung aber auch ohne Beratung ans Ziel – die Angebote sind gut vergleichbar.

Beispielrechnung: Was der Vergleich bei der Anschlussfinanzierung bringt

Restschuld 200.000 Euro, neue Zinsbindung zehn Jahre, Tilgung 3 Prozent:

Der Unterschied von 0,4 Prozent spart über die Laufzeit rund 7.400 Euro – bei identischer Sicherheit. Genau deshalb gilt bei der Anschlussfinanzierung: Angebote einholen, vergleichen, verhandeln.

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung – und wie Sie sie vermeiden

• Zu spät starten: Wer sich erst kurz vor Schluss kümmert, verschenkt Verhandlungsspielraum und Zeit. In der Regel gilt: Zwölf Monate Vorlauf sollten es mindestens sein.
• Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Rate bei geringer Tilgung verlängert die Baufinanzierung unnötig. Prüfen Sie die Höhe der Tilgung und die Gesamtkosten – ein Beispiel mit realen Zahlen rechnet unser Rechner in Sekunden durch.
• Prolongationsangebot ungeprüft unterschreiben: Das erste Angebot der Hausbank ist bequem, aber selten das günstigste für Ihre persönliche Situation.
• Sondertilgungen vergessen: Wer kurz vor dem Wechsel noch sondertilgt, senkt den offenen Betrag und verbessert die Konditionen des neuen Darlehens.
• Kündigungsrechte übersehen: Nach § 489 BGB können Sie alte Verträge nach zehn Jahren kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer das nicht weiß, zahlt oft Jahre zu viel.
• Finanzielle Veränderungen verschweigen: Wenn sich Einkommen oder persönliche Situation geändert haben, sprechen Sie das in der Beratung offen an – so lässt sich die neue Finanzierung passgenau strukturieren, etwa mit angepasster Rate oder anderer Zinsbindung, ganz wie Sie möchten.

Wichtig: Auch ein bestehender Bausparvertrag gehört auf den Prüfstand. Ist er zuteilungsreif, kann das Bauspardarlehen einen Teil der Anschlussfinanzierung übernehmen – ob sich das rechnet, zeigt der Vergleich mit einem klassischen Darlehen. So wird die zweite Hälfte der Baufinanzierung oft deutlich schneller abbezahlt, als viele denken.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Stand: August 2026 · Redaktionell geprüft von der Redaktion Annuitätenrechner.com. Quellen: Deutsche Bundesbank (Zinsstatistik), § 489 BGB, Verbraucherzentrale, Finanztip.